En LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), vous relevez des Bénéfices Industriels et Commerciaux — pas des revenus fonciers. Deux régimes s'offrent à vous : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) et le régime réel (déduction des charges réelles + amortissement du bien). Le régime réel permet dans la majorité des cas de ramener l'imposition sur les loyers à zéro légalement, pendant 10 à 15 ans.
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EssayerMicro-BIC ou régime réel : lequel choisir ?
Le micro-BIC s'applique automatiquement si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (locations meublées classiques) ou 188 700 € (meublés de tourisme classés). Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers — simple, mais aveugle : il ignore vos charges réelles.
Le régime réel est presque toujours supérieur dès que le bien est financé à crédit, car les intérêts d'emprunt sont déductibles et l'amortissement du bien s'ajoute aux charges. Sur un appartement typique à crédit, les charges réelles dépassent largement 50 % des recettes.
Règle pratique : si vos charges réelles dépassent 50 % de vos loyers, le réel est plus avantageux. C'est presque toujours le cas les 10 premières années d'un investissement à crédit.
Source : Service-public.fr | Légifrance, CGI art. 50-0
Comment fonctionne l'amortissement en LMNP réel ?
L'amortissement est le cœur de l'avantage LMNP. Il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, même sans dépense réelle.
Le bien s'amortit sur 25 à 40 ans, mais uniquement sur la valeur hors terrain (le terrain ne s'amortit pas — il représente généralement 10-20 % de la valeur totale, soit 80-90 % amortissable). Le mobilier s'amortit sur 5 à 10 ans, les travaux sur 5 à 15 ans.
Exemple concret :
- Appartement à 200 000 €, terrain estimé à 20 000 €
- Base amortissable : 180 000 €, amorti sur 30 ans → 6 000 €/an
- Mobilier : 10 000 € sur 7 ans → 1 430 €/an
- Total amortissement annuel : ~7 430 €
Si vos loyers nets de charges (hors amortissement) s'élèvent à 7 000 €/an, les amortissements génèrent un résultat nul ou négatif : impôt à zéro. Le déficit BIC non utilisé est reportable sur 10 ans sur les bénéfices de la même activité.
Source : BOFiP — Amortissements BIC
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EssayerQuelles charges sont déductibles au régime réel ?
| Charge | Déductible | Remarque |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Oui | Dont assurance emprunteur |
| Frais de notaire | Oui | Via amortissement sur durée du bien |
| Taxe foncière | Oui | Déductible à 100 % |
| Charges de copropriété | Oui | Hors charges récupérables sur locataire |
| Frais de gestion agence | Oui | ~7-10 % des loyers |
| Assurance PNO | Oui | Propriétaire non occupant |
| Travaux d'entretien | Oui | Immédiatement ou via amortissement |
| Honoraires expert-comptable | Oui | Et réduction d'impôt de 2/3 plafonnée |
| Amortissement du bien | Oui | Hors terrain, sur 25-40 ans |
| Amortissement mobilier | Oui | Sur 5-10 ans |
Quelle plus-value à la revente d'un bien LMNP ?
C'est l'avantage souvent ignoré : le LMNP relève du régime des plus-values des particuliers, pas des plus-values professionnelles. Les amortissements déduits pendant la détention ne viennent pas en diminution du prix d'acquisition — contrairement au LMP.
Concrètement : après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu. Après 30 ans, elle est exonérée de prélèvements sociaux (17,2 %) également.
Double avantage : les amortissements ont effacé l'imposition des loyers pendant 15-20 ans, ET la revente bénéficie de l'exonération progressive. Le LMNP réel est optimal sur longue durée — moins pertinent pour une revente rapide (moins de 10 ans) avant que les abattements ne jouent.
Source : Bevouac — LMNP fiscalité
Expert-comptable : obligatoire au régime réel
Le régime réel implique de déposer une liasse fiscale 2031 avec un tableau des immobilisations. Un plan d'amortissement mal calculé (mauvaise décomposition terrain/construction) peut être redressé. Les honoraires d'expert-comptable sont déductibles et ouvrent droit à une réduction d'impôt de 2/3, plafonnée à 915 €. Comptez 200-400 €/an en pratique. Source : BOFiP
FAQ
Le LMNP est-il accessible à tous les propriétaires ?
Oui, sous deux conditions : louer un logement meublé (selon la liste réglementaire de l'article D313-21 du CCH) et que vos recettes locatives meublées n'excèdent pas 23 000 €/an OU restent inférieures à 50 % de vos revenus professionnels. Au-delà, vous basculez en LMP avec des règles différentes. Source : Service-public.fr
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel en cours de détention ?
Oui. L'option pour le régime réel doit être exercée avant le 1er février de l'année concernée (ou à la première déclaration pour un nouveau bien). Elle est valable pour une durée minimale de 2 ans et se reconduit tacitement. Le passage inverse (réel vers micro) est possible à l'échéance.
L'amortissement LMNP est-il plafonné ?
Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit au-delà des loyers nets des autres charges. Les excédents sont reportables sans limite de durée sur les bénéfices futurs.
LMNP et SCI : peut-on combiner les deux ?
Non sans précautions. Une SCI à l'IR qui loue en meublé perd sa transparence fiscale et bascule à l'IS. Une SCI à l'IS peut faire du meublé, mais la plus-value à la revente sera taxée comme une plus-value professionnelle — sans l'avantage des abattements pour durée de détention. Le LMNP en nom propre reste le cadre le plus favorable pour les particuliers.
Le LMNP est-il menacé par les réformes fiscales ?
Le dispositif a été partiellement modifié pour les meublés de tourisme (loi de finances 2024). Le cœur du régime — amortissement au réel, plus-value des particuliers — reste en vigueur. Une veille annuelle sur les lois de finances s'impose. Les seuils et abattements sont à vérifier sur Légifrance chaque année.