Le rendement locatif se calcule en divisant les loyers annuels par le prix d'acquisition, multiplié par 100. En France, le rendement brut moyen oscille entre 3 % et 7 % selon la localisation — mais ce chiffre seul ne suffit pas à décider d'un investissement. Ce qui compte, c'est le rendement net de charges et net d'impôt, qui peut être inférieur de 2 à 3 points au brut affiché.
Lancez votre simulation gratuitement — outil gratuit, sans inscription
EssayerComment calculer le rendement locatif brut ?
Le rendement brut est la mesure de base. Sa formule :
(Loyers annuels / Prix d'acquisition total) × 100
Le prix d'acquisition total doit inclure les frais de notaire (~7-8 % dans l'ancien, ~2-3 % dans le neuf) et les frais d'agence. Oublier ces frais surestime le rendement de 1 à 2 points — l'erreur la plus fréquente des débutants.
Exemple concret :
- Bien acheté 180 000 € + 13 000 € de frais = 193 000 € au total
- Loyer mensuel : 800 € → loyers annuels : 9 600 €
- Rendement brut : 9 600 / 193 000 × 100 = 4,97 %
Ce chiffre est utile pour comparer rapidement plusieurs biens, mais il ne reflète pas ce que vous percevez réellement.
Comment passer du brut au net et au net-net ?
Le rendement net déduit les charges annuelles non récupérables :
- Taxe foncière
- Charges de copropriété non récupérables
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Frais de gestion locative (~7-10 % des loyers si agence)
- Provision pour vacance locative (1 à 2 mois/an selon marché)
En pratique, ces charges représentent 15 à 25 % des loyers bruts. Sur notre exemple à 4,97 % brut, le rendement net tombe à 3,7-4,2 %.
Le rendement net-net va plus loin : il soustrait l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 %). Le taux marginal d'imposition de l'investisseur est décisif ici — une TMI à 30 % ou 41 % change radicalement le résultat final.
Le régime micro-foncier offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers. Le régime réel permet de déduire les charges effectives — souvent plus avantageux dès que les charges réelles dépassent ce seuil.
Source : BOFiP | Service-public.fr
Lancez votre simulation gratuitement — outil gratuit, sans inscription
EssayerQuel rendement locatif viser selon la ville ?
Les écarts de rendement brut entre villes françaises sont considérables :
| Ville | Rendement brut estimé | Niveau de risque |
|---|---|---|
| Paris | 3 – 4 % | Faible |
| Lyon, Bordeaux | 4 – 5 % | Faible à modéré |
| Nantes, Rennes | 4,5 – 6 % | Modéré |
| Villes moyennes dynamiques | 6 – 8 % | Modéré à élevé |
| Roubaix, Saint-Étienne | 7 – 10 % | Élevé |
Les villes à fort rendement brut compensent par un risque de vacance plus élevé et une valorisation patrimoniale plus lente. Un 8 % brut à Roubaix peut s'avérer moins performant en net-net sur 10 ans qu'un 4,5 % à Lyon.
Les données de prix et de loyers par secteur sont consultables sur DVF / Notaires de France.
DPE : intégrez le coût de rénovation dès le calcul
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les F le seront en 2028. Si le bien convoité est mal classé, les travaux de rénovation énergétique doivent être ajoutés au prix d'acquisition avant de calculer le rendement — ou servir d'argument pour négocier le prix d'achat à la baisse. Source : Ministère de l'Écologie/Logement
Pourquoi l'effet levier transforme radicalement le rendement réel ?
Le rendement sur prix d'achat est ce que tout le monde calcule. Mais si vous achetez à crédit, le vrai indicateur est le rendement sur fonds propres engagés (cash-on-cash return).
Illustration :
- Bien à 200 000 € (frais inclus), loyers nets : 10 000 €/an → rendement net : 5 %
- Apport : 40 000 €, crédit de 160 000 € à 3,5 % sur 20 ans
- Rendement sur fonds propres : 10 000 / 40 000 = 25 % brut
C'est ce mécanisme — le locataire rembourse le crédit qui vous enrichit — qui différencie l'immobilier locatif de la plupart des placements financiers. Les taux actuels (3,3-3,7 % sur 20 ans) restent compatibles avec des effets de levier significatifs. Source : Observatoire Crédit Logement
FAQ
Comment calculer le rendement locatif net ?
Déduisez des loyers annuels : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion et une provision de vacance locative (1-2 mois/an). Divisez le résultat par le prix d'acquisition total (frais inclus) et multipliez par 100. En général, le rendement net représente 75-85 % du rendement brut affiché.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Oui. Les frais d'acquisition (notaire + agence) font partie du capital investi. Les ignorer surestime le rendement de 1 à 2 points : un bien à 7 % brut affiché peut descendre à 5,5-6 % frais inclus.
Quel rendement locatif est considéré comme bon en France ?
Un rendement brut de 5 % ou plus est généralement considéré comme satisfaisant en zone tendue. En zone moins tendue, viser 7 %+ brut permet d'absorber les risques de vacance. En net-net, un rendement de 3-4 % est réaliste pour un bien bien situé géré avec crédit.
Quelle différence entre rendement brut et taux de capitalisation ?
Le taux de capitalisation divise les revenus nets d'exploitation par la valeur de marché du bien — c'est l'indicateur préféré des professionnels pour comparer des actifs. Le rendement brut est plus simple mais moins précis.
Comment le statut LMNP améliore-t-il le rendement net-net ?
En LMNP au régime réel, l'amortissement comptable du bien (20-30 ans) réduit voire annule le bénéfice imposable pendant 10 à 15 ans — maintenant le rendement net-net proche du rendement net. Source : BOFiP